{"id":6025,"date":"2026-03-04T11:39:30","date_gmt":"2026-03-04T10:39:30","guid":{"rendered":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/?p=6025"},"modified":"2026-03-04T11:39:30","modified_gmt":"2026-03-04T10:39:30","slug":"opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/","title":{"rendered":"Opodatkowanie najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. \u2014 CIT, VAT i&nbsp;amortyzacja lokalu"},"content":{"rendered":"<p><\/p>\n<article>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_82_2 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Prze\u0142\u0105cznik Spisu Tre\u015bci\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-1'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-oo-%e2%80%94-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\" >Opodatkowanie najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. \u2014 CIT, VAT i&nbsp;amortyzacja lokalu<\/a><ul class='ez-toc-list-level-2' ><li class='ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#jak-spolka-z-oo-rozlicza-przychod-z-najmu-na-gruncie-cit\" >Jak sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. rozlicza przych\u00f3d z&nbsp;najmu na gruncie CIT?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#stawka-9-cit-%e2%80%94-warunki-dla-malego-podatnika\" >Stawka 9% CIT \u2014 warunki dla ma\u0142ego podatnika<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#kiedy-spolka-traci-prawo-do-9-cit\" >Kiedy sp\u00f3\u0142ka traci prawo do 9% CIT?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#koszty-uzyskania-przychodu-z-najmu-w-spolce-z-oo\" >Koszty uzyskania przychodu z&nbsp;najmu w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o.<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#jaka-stawke-vat-zastosowac-do-najmu-nieruchomosci-przez-spolke-z-oo\" >Jak\u0105 stawk\u0119 VAT zastosowa\u0107 do najmu nieruchomo\u015bci przez sp\u00f3\u0142k\u0119 z&nbsp;o.o.?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#stawki-vat-od-najmu-%e2%80%94-zestawienie\" >Stawki VAT od najmu \u2014 zestawienie<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#zwolnienie-z-vat-%e2%80%94-3-warunki-laczne\" >Zwolnienie z&nbsp;VAT \u2014 3 warunki \u0142\u0105czne<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#limit-zwolnienia-podmiotowego-z-vat\" >Limit zwolnienia podmiotowego z&nbsp;VAT<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#czy-spolka-z-oo-moze-amortyzowac-wynajmowana-nieruchomosc\" >Czy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. mo\u017ce amortyzowa\u0107 wynajmowan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#zakaz-amortyzacji-nieruchomosci-mieszkalnych\" >Zakaz amortyzacji nieruchomo\u015bci mieszkalnych<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#stawki-amortyzacji-lokali-uzytkowych\" >Stawki amortyzacji lokali u\u017cytkowych<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-13\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#wyjatek-budynek-o-mieszanym-przeznaczeniu\" >Wyj\u0105tek: budynek o&nbsp;mieszanym przeznaczeniu<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-14\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#estonski-cit-%e2%80%94-wyjatek-od-zakazu-amortyzacji-mieszkan\" >Esto\u0144ski CIT \u2014 wyj\u0105tek od zakazu amortyzacji mieszka\u0144<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-15\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#czym-jest-podatek-od-przychodow-z-budynkow-i-kiedy-dotyczy-spolki-z-oo\" >Czym jest podatek od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w i&nbsp;kiedy dotyczy sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o.?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-16\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#kiedy-spolka-z-oo-placi-ten-podatek\" >Kiedy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. p\u0142aci ten podatek?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-17\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#mechanizm-rozliczenia\" >Mechanizm rozliczenia<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-18\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#jakie-obowiazki-dokumentacyjne-ma-spolka-z-oo-wynajmujaca-nieruchomosc\" >Jakie obowi\u0105zki dokumentacyjne ma sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. wynajmuj\u0105ca nieruchomo\u015b\u0107?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-19\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#obowiazki-w-20252026-r-%e2%80%94-zestawienie\" >Obowi\u0105zki w 2025\/2026 r. \u2014 zestawienie<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-20\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#najem-nieruchomosci-w-spolce-z-oo-a-najem-prywatny-%e2%80%94-porownanie-podatkowe\" >Najem nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. a&nbsp;najem prywatny \u2014 por\u00f3wnanie podatkowe<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-21\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#jak-to-wyglada-w-praktyce-doswiadczenie-progress-holding\" >Jak to wygl\u0105da w praktyce? Do\u015bwiadczenie Progress Holding<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-22\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#najczesciej-zadawane-pytania\" >Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-23\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#czy-spolka-z-oo-moze-wynajmowac-mieszkanie-bez-vat\" >Czy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. mo\u017ce wynajmowa\u0107 mieszkanie bez VAT?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-24\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#czy-spolka-z-oo-na-estonskim-cit-moze-amortyzowac-mieszkania\" >Czy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. na esto\u0144skim CIT mo\u017ce amortyzowa\u0107 mieszkania?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-25\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#jaka-jest-stawka-amortyzacji-lokalu-uzytkowego-w-spolce-z-oo\" >Jaka jest stawka amortyzacji lokalu u\u017cytkowego w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o.?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-26\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#czy-czynsz-najmu-od-wspolnika-jest-kosztem-spolki-z-oo\" >Czy czynsz najmu od wsp\u00f3lnika jest kosztem sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o.?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-27\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#czy-refakturowanie-mediow-na-najemce-jest-przychodem-spolki\" >Czy refakturowanie medi\u00f3w na najemc\u0119 jest przychodem sp\u00f3\u0142ki?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-28\" href=\"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-o-o-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\/#ile-kosztuje-obsluga-ksiegowa-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-oo\" >Ile kosztuje obs\u0142uga ksi\u0119gowa najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o.?<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h1><span class=\"ez-toc-section\" id=\"opodatkowanie-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-oo-%e2%80%94-cit-vat-i-amortyzacja-lokalu\"><\/span>Opodatkowanie najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. \u2014 CIT, VAT i&nbsp;amortyzacja lokalu<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h1>\n<p>Najem nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. podlega opodatkowaniu CIT wed\u0142ug stawki 9% (mali podatnicy) lub&nbsp;19%, VAT w stawce 23%, 8% albo&nbsp;ze zwolnieniem \u2014 zale\u017cnie od charakteru lokalu i&nbsp;celu najmu \u2014 a&nbsp;amortyzacja podatkowa od 2023 r. jest dopuszczalna wy\u0142\u0105cznie dla lokali u\u017cytkowych. Poni\u017cej znajdziesz kompletne zestawienie przepis\u00f3w, stawek i&nbsp;obowi\u0105zk\u00f3w na rok 2025\/2026.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"jak-spolka-z-oo-rozlicza-przychod-z-najmu-na-gruncie-cit\"><\/span>Jak sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. rozlicza przych\u00f3d z&nbsp;najmu na gruncie CIT?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Przych\u00f3d z&nbsp;najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. stanowi przych\u00f3d z&nbsp;dzia\u0142alno\u015bci operacyjnej opodatkowany podatkiem CIT wed\u0142ug stawki 9% (dla ma\u0142ych podatnik\u00f3w) lub&nbsp;19% (stawka podstawowa). Podstaw\u0105 opodatkowania jest doch\u00f3d, czyli&nbsp;przych\u00f3d pomniejszony o&nbsp;koszty uzyskania przychodu.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"stawka-9-cit-%e2%80%94-warunki-dla-malego-podatnika\"><\/span>Stawka 9% CIT \u2014 warunki dla ma\u0142ego podatnika<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Stawka 9% CIT przys\u0142uguje sp\u00f3\u0142kom z&nbsp;o.o., kt\u00f3rych przychody netto w roku podatkowym nie przekraczaj\u0105 r\u00f3wnowarto\u015bci 2 mln euro. Dla roku 2025 limit ten wynosi 8 534 000 z\u0142 (przeliczony wed\u0142ug \u015bredniego kursu NBP na pierwszy dzie\u0144 roboczy roku podatkowego). Dodatkowo sp\u00f3\u0142ka musi posiada\u0107 status ma\u0142ego podatnika, co oznacza, \u017ce jej przychody ze sprzeda\u017cy brutto (z VAT) w poprzednim roku nie przekroczy\u0142y 2 mln euro.<\/p>\n<p>Stawka 9% dotyczy wy\u0142\u0105cznie przychod\u00f3w (dochod\u00f3w) innych ni\u017c z&nbsp;zysk\u00f3w kapita\u0142owych (art. 19 ust. 1 pkt 2 <a href=\"https:\/\/isap.sejm.gov.pl\/isap.nsf\/DocDetails.xsp?id=WDU20250000278\" rel=\"nofollow\">ustawy o&nbsp;CIT<\/a>, t.j. Dz.U. z&nbsp;2025 r. poz. 278). Przychody z&nbsp;najmu nieruchomo\u015bci wchodz\u0105 do tej kategorii, wi\u0119c&nbsp;ma\u0142y podatnik rozliczy je wed\u0142ug preferencyjnej stawki.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"kiedy-spolka-traci-prawo-do-9-cit\"><\/span>Kiedy sp\u00f3\u0142ka traci prawo do 9% CIT?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Przekroczenie progu 8 534 000 z\u0142 przychod\u00f3w netto w trakcie 2025 r. powoduje utrat\u0119 prawa do stawki 9% za ca\u0142y rok. Sp\u00f3\u0142ka musi w\u00f3wczas przeliczy\u0107 zaliczki na CIT wed\u0142ug stawki 19% pocz\u0105wszy od miesi\u0105ca (lub kwarta\u0142u), w kt\u00f3rym nast\u0105pi\u0142o przekroczenie. Nie ma obowi\u0105zku korygowania wcze\u015bniej wp\u0142aconych zaliczek, ale w zeznaniu rocznym CIT-8 ca\u0142y doch\u00f3d wykazuje si\u0119 ze stawk\u0105 19%.<\/p>\n<p>Z naszego do\u015bwiadczenia w Progress Holding wynika, \u017ce sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. prowadz\u0105ce najem kilku nieruchomo\u015bci cz\u0119sto zbli\u017caj\u0105 si\u0119 do progu 2 mln euro w\u0142a\u015bnie dzi\u0119ki przychodom z&nbsp;czynszu. Dlatego rekomendujemy monitorowanie narastaj\u0105cego przychodu co kwarta\u0142.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"koszty-uzyskania-przychodu-z-najmu-w-spolce-z-oo\"><\/span>Koszty uzyskania przychodu z&nbsp;najmu w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o.<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. mo\u017ce odliczy\u0107 od przychodu z&nbsp;najmu wszystkie wydatki poniesione w celu jego uzyskania. Do typowych koszt\u00f3w nale\u017c\u0105: odpisy amortyzacyjne (wy\u0142\u0105cznie od lokali u\u017cytkowych \u2014 o&nbsp;tym dalej), odsetki od kredytu na zakup nieruchomo\u015bci, ubezpieczenie, podatek od nieruchomo\u015bci, op\u0142aty za zarz\u0105dzanie, koszty remont\u00f3w bie\u017c\u0105cych i&nbsp;wynagrodzenie po\u015brednika.<\/p>\n<p>Wydatki na ulepszenie nieruchomo\u015bci (zwi\u0119kszenie warto\u015bci pocz\u0105tkowej \u015brodka trwa\u0142ego o&nbsp;kwot\u0119 przekraczaj\u0105c\u0105 10 000 z\u0142 netto w skali roku) nie stanowi\u0105 bezpo\u015bredniego kosztu \u2014 powi\u0119kszaj\u0105 warto\u015b\u0107 pocz\u0105tkow\u0105 \u015brodka trwa\u0142ego i&nbsp;rozliczane s\u0105 poprzez amortyzacj\u0119 (art. 16g ust. 13 ustawy o&nbsp;CIT).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"jaka-stawke-vat-zastosowac-do-najmu-nieruchomosci-przez-spolke-z-oo\"><\/span>Jak\u0105 stawk\u0119 VAT zastosowa\u0107 do najmu nieruchomo\u015bci przez sp\u00f3\u0142k\u0119 z&nbsp;o.o.?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Najem nieruchomo\u015bci przez sp\u00f3\u0142k\u0119 z&nbsp;o.o. podlega VAT w jednej z&nbsp;trzech stawek: 23% (najem lokali u\u017cytkowych), 8% (us\u0142ugi zakwaterowania kr\u00f3tkoterminowego, PKWiU 55) lub&nbsp;jest zwolniony z&nbsp;VAT (najem nieruchomo\u015bci mieszkalnej wy\u0142\u0105cznie na cele mieszkaniowe, na w\u0142asny rachunek). Decyduje cel najmu i&nbsp;charakter nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"stawki-vat-od-najmu-%e2%80%94-zestawienie\"><\/span>Stawki VAT od najmu \u2014 zestawienie<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Typ najmu<\/th>\n<th>Stawka VAT<\/th>\n<th>Podstawa prawna<\/th>\n<th>Warunki<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Lokal u\u017cytkowy (biuro, magazyn, sklep)<\/td>\n<td>23%<\/td>\n<td>Art. 41 ust. 1 ustawy o&nbsp;VAT<\/td>\n<td>Stawka podstawowa \u2014 brak stawki preferencyjnej ani&nbsp;zwolnienia<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zakwaterowanie kr\u00f3tkoterminowe (na doby, jak hotel)<\/td>\n<td>8%<\/td>\n<td>Za\u0142\u0105cznik nr 3 do ustawy o&nbsp;VAT, poz. 47 (PKWiU 55)<\/td>\n<td>Us\u0142ugi noclegowe, rotacja go\u015bci, pobyt turystyczny lub&nbsp;s\u0142u\u017cbowy<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mieszkanie na cele mieszkaniowe (d\u0142ugoterminowy)<\/td>\n<td>Zwolnienie (zw.)<\/td>\n<td>Art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o&nbsp;VAT<\/td>\n<td>Nieruchomo\u015b\u0107 mieszkalna + na w\u0142asny rachunek + wy\u0142\u0105cznie cele mieszkaniowe<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mieszkanie wynajmowane firmie (na cele pracownicze)<\/td>\n<td>23%<\/td>\n<td>Interpretacja og\u00f3lna MF nr PT1.8101.1.2021<\/td>\n<td>Najemca = przedsi\u0119biorca \u2192 brak zwolnienia (od 2021 r.)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"zwolnienie-z-vat-%e2%80%94-3-warunki-laczne\"><\/span>Zwolnienie z&nbsp;VAT \u2014 3 warunki \u0142\u0105czne<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Zwolnienie z&nbsp;VAT z&nbsp;art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o&nbsp;podatku od towar\u00f3w i&nbsp;us\u0142ug wymaga spe\u0142nienia trzech warunk\u00f3w jednocze\u015bnie. Nieruchomo\u015b\u0107 musi mie\u0107 charakter mieszkalny. Najem musi odbywa\u0107 si\u0119 na w\u0142asny rachunek wynajmuj\u0105cego. Lokal musi by\u0107 przeznaczony wy\u0142\u0105cznie na cele mieszkaniowe lub&nbsp;na rzecz spo\u0142ecznych agencji najmu.<\/p>\n<p>Od 2021 r. obowi\u0105zuje interpretacja og\u00f3lna Ministra Finans\u00f3w (nr PT1.8101.1.2021), zgodnie z&nbsp;kt\u00f3r\u0105 wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz przedsi\u0119biorcy \u2014 nawet je\u015bli docelowo s\u0142u\u017cy celom mieszkaniowym pracownik\u00f3w \u2014 nie korzysta ze zwolnienia z&nbsp;VAT. W takiej konfiguracji sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. wystawia faktur\u0119 z&nbsp;23% VAT.<\/p>\n<p>W praktyce naszych klient\u00f3w najcz\u0119\u015bciej widzimy sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. wynajmuj\u0105ce lokale u\u017cytkowe. W\u00f3wczas stawka VAT wynosi zawsze 23%, bez mo\u017cliwo\u015bci zwolnienia. Sp\u00f3\u0142ka odlicza VAT naliczony od wydatk\u00f3w zwi\u0105zanych z&nbsp;najmem (remonty, wyposa\u017cenie, media) na zasadach og\u00f3lnych.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"limit-zwolnienia-podmiotowego-z-vat\"><\/span>Limit zwolnienia podmiotowego z&nbsp;VAT<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. mo\u017ce korzysta\u0107 ze zwolnienia podmiotowego z&nbsp;VAT (art. 113 ust. 1 ustawy o&nbsp;VAT), je\u017celi jej roczny obr\u00f3t nie przekracza 200 000 z\u0142 (od 2026 r. \u2014 240 000 z\u0142). Przychody z&nbsp;najmu wliczaj\u0105 si\u0119 do tego limitu, chyba \u017ce dotycz\u0105 transakcji pomocniczych zwi\u0105zanych z&nbsp;nieruchomo\u015bciami. Przekroczenie limitu oznacza obowi\u0105zek rejestracji jako czynny podatnik VAT i&nbsp;naliczania podatku od kolejnych faktur.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"czy-spolka-z-oo-moze-amortyzowac-wynajmowana-nieruchomosc\"><\/span>Czy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. mo\u017ce amortyzowa\u0107 wynajmowan\u0105 nieruchomo\u015b\u0107?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Od 1 stycznia 2023 r. sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. nie mo\u017ce amortyzowa\u0107 nieruchomo\u015bci mieszkalnych dla cel\u00f3w podatkowych. Amortyzacja podatkowa jest nadal dopuszczalna wy\u0142\u0105cznie dla budynk\u00f3w i&nbsp;lokali u\u017cytkowych (niemieszkalnych), wed\u0142ug stawek z&nbsp;Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych \u2014 za\u0142\u0105cznika nr 1 do ustawy o&nbsp;CIT.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"zakaz-amortyzacji-nieruchomosci-mieszkalnych\"><\/span>Zakaz amortyzacji nieruchomo\u015bci mieszkalnych<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Art. 16c pkt 2a ustawy o&nbsp;CIT wprowadza bezwzgl\u0119dny zakaz amortyzacji budynk\u00f3w mieszkalnych, lokali mieszkalnych stanowi\u0105cych odr\u0119bn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 oraz&nbsp;sp\u00f3\u0142dzielczego w\u0142asno\u015bciowego prawa do lokalu mieszkalnego. Zakaz obowi\u0105zuje niezale\u017cnie od daty nabycia nieruchomo\u015bci, sposobu jej wykorzystania i&nbsp;formy prawnej podatnika.<\/p>\n<p>Oznacza to, \u017ce sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o., kt\u00f3ra kupi\u0142a mieszkanie pod wynajem, nie zaliczy \u017cadnych odpis\u00f3w amortyzacyjnych do koszt\u00f3w uzyskania przychodu. Mo\u017ce natomiast&nbsp;rozlicza\u0107 w kosztach bie\u017c\u0105ce wydatki eksploatacyjne: remonty, ubezpieczenie, podatek od nieruchomo\u015bci, odsetki od kredytu.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"stawki-amortyzacji-lokali-uzytkowych\"><\/span>Stawki amortyzacji lokali u\u017cytkowych<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Rodzaj nieruchomo\u015bci (K\u015aT)<\/th>\n<th>Stawka roczna<\/th>\n<th>Warunki zastosowania stawki indywidualnej<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Budynki niemieszkalne (grupa 1 K\u015aT, podgrupy 10\u201310)<\/td>\n<td>2,5%<\/td>\n<td>Stawka z&nbsp;Wykazu (metoda liniowa)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Lokal u\u017cytkowy \u2014 u\u017cywany (min. 60 miesi\u0119cy)<\/td>\n<td>do 10%<\/td>\n<td>Art. 16j ust. 1 pkt 4 ustawy o&nbsp;CIT \u2014 indywidualna stawka<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Lokal u\u017cytkowy \u2014 po istotnym ulepszeniu (min. 30% warto\u015bci)<\/td>\n<td>do 10%<\/td>\n<td>Art. 16j ust. 3 pkt 2 ustawy o&nbsp;CIT<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Budynek niemieszkalny trwale zwi\u0105zany z&nbsp;gruntem na terenie o&nbsp;wysokiej stopie bezrobocia<\/td>\n<td>do 10%<\/td>\n<td>Art. 16j ust. 7\u201313 ustawy o&nbsp;CIT (od 2025 r. \u2014 rozszerzony katalog)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Przeprowadzili\u015bmy setki proces\u00f3w ujmowania nieruchomo\u015bci w ewidencji \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych naszych klient\u00f3w. Najcz\u0119stszym b\u0142\u0119dem jest nieprawid\u0142owa klasyfikacja budynku jako niemieszkalnego \u2014 wy\u0142\u0105cznie na podstawie sposobu u\u017cytkowania, a&nbsp;nie przeznaczenia w rozumieniu K\u015aT. Decyduje wpis w Klasyfikacji \u015arodk\u00f3w Trwa\u0142ych, a&nbsp;nie faktyczny spos\u00f3b wykorzystania lokalu.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"wyjatek-budynek-o-mieszanym-przeznaczeniu\"><\/span>Wyj\u0105tek: budynek o&nbsp;mieszanym przeznaczeniu<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Je\u017celi budynek zawiera zar\u00f3wno lokale mieszkalne, jak i&nbsp;u\u017cytkowe \u2014 a&nbsp;lokale nie zosta\u0142y wyodr\u0119bnione zgodnie z&nbsp;ustaw\u0105 o&nbsp;w\u0142asno\u015bci lokali \u2014 o&nbsp;klasyfikacji K\u015aT decyduje g\u0142\u00f3wne przeznaczenie. Budynek, w kt\u00f3rym lokale u\u017cytkowe zajmuj\u0105 ponad 50% powierzchni, klasyfikowany jest jako niemieszkalny (np. K\u015aT 103 \u2014 budynki handlowo-us\u0142ugowe) i&nbsp;podlega amortyzacji w ca\u0142o\u015bci. Potwierdza to interpretacja indywidualna DKIS z&nbsp;2023 r.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"estonski-cit-%e2%80%94-wyjatek-od-zakazu-amortyzacji-mieszkan\"><\/span>Esto\u0144ski CIT \u2014 wyj\u0105tek od zakazu amortyzacji mieszka\u0144<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. opodatkowane esto\u0144skim CIT (rycza\u0142tem od dochod\u00f3w sp\u00f3\u0142ek) ustalaj\u0105 podstaw\u0119 opodatkowania na podstawie prawa bilansowego, nie podatkowego. Oznacza to, \u017ce zakaz amortyzacji nieruchomo\u015bci mieszkalnych z&nbsp;art. 16c pkt 2a ustawy o&nbsp;CIT ich nie dotyczy \u2014 mog\u0105 dokonywa\u0107 amortyzacji bilansowej mieszka\u0144 zgodnie z&nbsp;ustaw\u0105 o&nbsp;rachunkowo\u015bci. Stanowisko to potwierdzaj\u0105 interpretacje DKIS (m.in. 0111-KDIB1-2.4010.646.2023.3.MC).<\/p>\n<p>Jednak amortyzacja bilansowa w esto\u0144skim CIT nie obni\u017ca bie\u017c\u0105cego podatku dochodowego. Esto\u0144ski CIT nie jest naliczany od bie\u017c\u0105cego dochodu \u2014 podatek powstaje dopiero w momencie dystrybucji zysku (wyp\u0142aty dywidendy, ukrytych zysk\u00f3w lub&nbsp;wydatk\u00f3w niezwi\u0105zanych z&nbsp;dzia\u0142alno\u015bci\u0105).<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"czym-jest-podatek-od-przychodow-z-budynkow-i-kiedy-dotyczy-spolki-z-oo\"><\/span>Czym jest podatek od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w i&nbsp;kiedy dotyczy sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o.?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Podatek od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w (art. 24b ustawy o&nbsp;CIT) to dodatkowa danina w wysoko\u015bci 0,035% miesi\u0119cznie od warto\u015bci pocz\u0105tkowej budynk\u00f3w oddanych w najem, dzier\u017caw\u0119 lub&nbsp;na podstawie innej umowy o&nbsp;podobnym charakterze. Dotyczy budynk\u00f3w stanowi\u0105cych \u015brodki trwa\u0142e sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. i&nbsp;po\u0142o\u017conych w Polsce. Podstawa opodatkowania to suma warto\u015bci wynajmowanych budynk\u00f3w pomniejszona o&nbsp;10 000 000 z\u0142.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"kiedy-spolka-z-oo-placi-ten-podatek\"><\/span>Kiedy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. p\u0142aci ten podatek?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Podatek od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w jest nale\u017cny, je\u015bli \u0142\u0105czna warto\u015b\u0107 pocz\u0105tkowa budynk\u00f3w oddanych do u\u017cywania na podstawie umowy najmu lub&nbsp;dzier\u017cawy (ustalona na pierwszy dzie\u0144 miesi\u0105ca) przekracza 10 mln z\u0142. Dla podmiot\u00f3w powi\u0105zanych kwota wolna 10 mln z\u0142 jest dzielona proporcjonalnie (art. 24b ust. 10 ustawy o&nbsp;CIT).<\/p>\n<p>Podatek dotyczy wy\u0142\u0105cznie budynk\u00f3w w rozumieniu prawa budowlanego \u2014 nie obejmuje wyodr\u0119bnionych lokali stanowi\u0105cych odr\u0119bn\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 (potwierdza to interpretacja DKIS z&nbsp;9 pa\u017adziernika 2023 r., sygn. 0111-KDWB.4010.70.2023.1.BB).<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"mechanizm-rozliczenia\"><\/span>Mechanizm rozliczenia<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Kwot\u0119 zap\u0142aconego podatku od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w odlicza si\u0119 od miesi\u0119cznej zaliczki na CIT. Je\u015bli zaliczka na CIT jest wy\u017csza ni\u017c podatek od budynk\u00f3w, sp\u00f3\u0142ka nie ponosi dodatkowego ekonomicznego obci\u0105\u017cenia. Nadwy\u017ck\u0119 nieodliczon\u0105 w trakcie roku odlicza si\u0119 w zeznaniu rocznym CIT-8. Termin wp\u0142aty \u2014 do 20. dnia miesi\u0105ca nast\u0119puj\u0105cego po miesi\u0105cu, kt\u00f3rego dotyczy podatek.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"jakie-obowiazki-dokumentacyjne-ma-spolka-z-oo-wynajmujaca-nieruchomosc\"><\/span>Jakie obowi\u0105zki dokumentacyjne ma sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. wynajmuj\u0105ca nieruchomo\u015b\u0107?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. prowadz\u0105ca najem nieruchomo\u015bci musi prowadzi\u0107 pe\u0142n\u0105 ksi\u0119gowo\u015b\u0107, wystawia\u0107 faktury VAT (lub faktury ze stawk\u0105 \u201ezw.&#8221;), sk\u0142ada\u0107 deklaracje JPK_VAT oraz&nbsp;zeznanie roczne CIT-8. Od 1 lutego 2026 r. faktury za najem musz\u0105 by\u0107 wystawiane w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF).<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"obowiazki-w-20252026-r-%e2%80%94-zestawienie\"><\/span>Obowi\u0105zki w 2025\/2026 r. \u2014 zestawienie<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Obowi\u0105zek<\/th>\n<th>Termin \/ cz\u0119stotliwo\u015b\u0107<\/th>\n<th>Uwagi<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Faktura VAT za czynsz<\/td>\n<td>Do 15. dnia miesi\u0105ca po miesi\u0105cu wykonania us\u0142ugi<\/td>\n<td>Od II 2026 r. obowi\u0105zkowo w KSeF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>JPK_VAT z&nbsp;deklaracj\u0105 (JPK_V7M\/K)<\/td>\n<td>Miesi\u0119cznie lub&nbsp;kwartalnie do 25. dnia miesi\u0105ca<\/td>\n<td>Od II 2026 r. \u2014 nowa struktura JPK_V7M(3)\/JPK_V7K(3) z&nbsp;numerem KSeF<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zaliczka na CIT<\/td>\n<td>Miesi\u0119cznie do 20. dnia lub&nbsp;kwartalnie (ma\u0142y podatnik)<\/td>\n<td>Mo\u017cliwo\u015b\u0107 zastosowania stawki 9% przy spe\u0142nieniu warunk\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Podatek od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w<\/td>\n<td>Miesi\u0119cznie do 20. dnia<\/td>\n<td>Tylko je\u015bli warto\u015b\u0107 budynk\u00f3w > 10 mln z\u0142<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zeznanie roczne CIT-8<\/td>\n<td>Do ko\u0144ca 3. miesi\u0105ca po zako\u0144czeniu roku podatkowego<\/td>\n<td>Dla roku kalendarzowego \u2014 do 31 marca<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sprawozdanie finansowe<\/td>\n<td>Do 3 miesi\u0119cy po dniu bilansowym (sporz\u0105dzenie) + 15 dni na zatwierdzenie + 15 dni na z\u0142o\u017cenie w KRS<\/td>\n<td>Obowi\u0105zkowe dla ka\u017cdej sp. z&nbsp;o.o.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Podatek od nieruchomo\u015bci<\/td>\n<td>Raty: I do 31 stycznia, kolejne do 15. dnia ka\u017cdego miesi\u0105ca<\/td>\n<td>Stawka zale\u017cy od gminy i&nbsp;rodzaju nieruchomo\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>W Progress Holding obs\u0142ugujemy sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. prowadz\u0105ce najem nieruchomo\u015bci od pierwszego dokumentu po rejestracji. Pe\u0142na obs\u0142uga ksi\u0119gowa sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. \u2014 z&nbsp;uwzgl\u0119dnieniem rozlicze\u0144 CIT, VAT, ewidencji \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych i&nbsp;sprawozdania finansowego \u2014 zaczyna si\u0119 od 799 z\u0142 netto miesi\u0119cznie.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"najem-nieruchomosci-w-spolce-z-oo-a-najem-prywatny-%e2%80%94-porownanie-podatkowe\"><\/span>Najem nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. a&nbsp;najem prywatny \u2014 por\u00f3wnanie podatkowe<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Opodatkowanie najmu w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. r\u00f3\u017cni si\u0119 od najmu prywatnego stawkami podatku, mo\u017cliwo\u015bci\u0105 odliczania koszt\u00f3w i&nbsp;obowi\u0105zkami sprawozdawczymi. Poni\u017csza tabela zestawia oba modele dla roku 2025\/2026.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Kryterium<\/th>\n<th>Najem w sp. z&nbsp;o.o. (klasyczny CIT)<\/th>\n<th>Najem prywatny (rycza\u0142t)<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Forma opodatkowania dochodu<\/td>\n<td>CIT 9% lub&nbsp;19% od dochodu<\/td>\n<td>Rycza\u0142t 8,5% \/ 12,5% od przychodu<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Odliczanie koszt\u00f3w<\/td>\n<td>Tak \u2014 pe\u0142ne koszty uzyskania przychodu<\/td>\n<td>Nie \u2014 brak koszt\u00f3w przy rycza\u0142cie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Amortyzacja lokali u\u017cytkowych<\/td>\n<td>Tak (2,5% lub&nbsp;do 10%)<\/td>\n<td>Tak (w ramach JDG), nie przy rycza\u0142cie prywatnym<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Amortyzacja lokali mieszkalnych<\/td>\n<td>Nie (zakaz od 2023 r.)<\/td>\n<td>Nie (zakaz od 2023 r.)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Wyp\u0142ata zysku do wsp\u00f3lnika<\/td>\n<td>Dywidenda \u2014 dodatkowe 19% PIT (\u0142\u0105cznie 26,29% lub&nbsp;34,39%)<\/td>\n<td>Brak \u2014 zysk od razu u osoby fizycznej<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>ZUS \/ sk\u0142adka zdrowotna<\/td>\n<td>Brak sk\u0142adek od dochodu z&nbsp;najmu (ale wsp\u00f3lnik p\u0142aci ZUS od powo\u0142ania)<\/td>\n<td>Brak sk\u0142adek ZUS i&nbsp;zdrowotnej<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Ksi\u0119gowo\u015b\u0107<\/td>\n<td>Pe\u0142na ksi\u0119gowo\u015b\u0107 (obowi\u0105zkowa)<\/td>\n<td>Ewidencja przychod\u00f3w (prosta)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Limit preferencyjny<\/td>\n<td>CIT 9%: przychody do 2 mln euro rocznie<\/td>\n<td>8,5% rycza\u0142tu: przychody do 100 000 z\u0142 (200 000 z\u0142 dla ma\u0142\u017conk\u00f3w)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Najem prywatny na rycza\u0142cie jest prostszy i&nbsp;nie wymaga podw\u00f3jnego opodatkowania (brak CIT + PIT od dywidendy). Sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. staje si\u0119 op\u0142acalna, gdy koszty eksploatacji i&nbsp;odsetki od kredytu s\u0105 wysokie, nieruchomo\u015b\u0107 ma charakter u\u017cytkowy (amortyzacja) albo&nbsp;sp\u00f3\u0142ka reinwestuje zyski i&nbsp;korzysta z&nbsp;esto\u0144skiego CIT.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"jak-to-wyglada-w-praktyce-doswiadczenie-progress-holding\"><\/span>Jak to wygl\u0105da w praktyce? Do\u015bwiadczenie Progress Holding<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Na podstawie analizy ponad 280 sp\u00f3\u0142ek z&nbsp;o.o. z&nbsp;portfelem nieruchomo\u015bci, kt\u00f3re obs\u0142ugujemy w Progress Holding, zidentyfikowali\u015bmy 5 najcz\u0119stszych b\u0142\u0119d\u00f3w w rozliczaniu najmu.<\/p>\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>B\u0142\u0105d<\/th>\n<th>Cz\u0119sto\u015b\u0107 (% klient\u00f3w)<\/th>\n<th>Konsekwencje<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Amortyzacja lokalu mieszkalnego mimo zakazu od 2023 r.<\/td>\n<td>31%<\/td>\n<td>Zawy\u017cone koszty \u2192 zani\u017cony CIT \u2192 odsetki + sankcje<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Zastosowanie zwolnienia VAT dla najmu mieszkania firmie<\/td>\n<td>27%<\/td>\n<td>Zani\u017cony VAT nale\u017cny \u2192 korekta JPK_VAT + odsetki<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Brak monitorowania progu 2 mln euro (utrata 9% CIT)<\/td>\n<td>19%<\/td>\n<td>Niedop\u0142ata CIT za ca\u0142y rok + odsetki<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>B\u0142\u0119dna klasyfikacja K\u015aT budynku (mieszkalny vs u\u017cytkowy)<\/td>\n<td>15%<\/td>\n<td>Nieprawid\u0142owa amortyzacja lub&nbsp;jej brak<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Pomini\u0119cie podatku od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w (art. 24b)<\/td>\n<td>8%<\/td>\n<td>Zaleg\u0142o\u015b\u0107 podatkowa + odsetki (przy warto\u015bci budynk\u00f3w > 10 mln z\u0142)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Najcz\u0119stszym problemem \u2014 dotycz\u0105cym niemal co trzeciej nowej sp\u00f3\u0142ki trafiaj\u0105cej do nas z&nbsp;innego biura rachunkowego \u2014 jest kontynuowanie amortyzacji lokali mieszkalnych po 1 stycznia 2023 r. W wielu przypadkach konieczna jest korekta zezna\u0144 CIT-8 za lata 2023\u20132024 i&nbsp;dop\u0142ata podatku z&nbsp;odsetkami. Prawid\u0142owa klasyfikacja K\u015aT na etapie wprowadzania nieruchomo\u015bci do ewidencji \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych eliminuje ten problem na starcie.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"najczesciej-zadawane-pytania\"><\/span>Najcz\u0119\u015bciej zadawane pytania<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"czy-spolka-z-oo-moze-wynajmowac-mieszkanie-bez-vat\"><\/span>Czy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. mo\u017ce wynajmowa\u0107 mieszkanie bez VAT?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tak, ale wy\u0142\u0105cznie je\u015bli najem dotyczy nieruchomo\u015bci mieszkalnej, odbywa si\u0119 na w\u0142asny rachunek sp\u00f3\u0142ki i&nbsp;lokal przeznaczony jest wy\u0142\u0105cznie na cele mieszkaniowe najemcy (osoby fizycznej). Wynajem mieszkania innej firmie \u2014 nawet na cele mieszkaniowe pracownik\u00f3w \u2014 podlega VAT 23% (interpretacja og\u00f3lna MF nr PT1.8101.1.2021).<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"czy-spolka-z-oo-na-estonskim-cit-moze-amortyzowac-mieszkania\"><\/span>Czy sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. na esto\u0144skim CIT mo\u017ce amortyzowa\u0107 mieszkania?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tak, w sensie bilansowym. Sp\u00f3\u0142ka na esto\u0144skim CIT stosuje amortyzacj\u0119 wed\u0142ug ustawy o&nbsp;rachunkowo\u015bci, a&nbsp;zakaz z&nbsp;art. 16c pkt 2a ustawy o&nbsp;CIT nie ma zastosowania. Amortyzacja bilansowa nie wp\u0142ywa jednak&nbsp;bezpo\u015brednio na wysoko\u015b\u0107 podatku \u2014 esto\u0144ski CIT naliczany jest dopiero w momencie dystrybucji zysku.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"jaka-jest-stawka-amortyzacji-lokalu-uzytkowego-w-spolce-z-oo\"><\/span>Jaka jest stawka amortyzacji lokalu u\u017cytkowego w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o.?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Podstawowa stawka to 2,5% rocznie (metoda liniowa). Je\u017celi lokal u\u017cytkowy by\u0142 wcze\u015bniej u\u017cywany przez co najmniej 60 miesi\u0119cy lub&nbsp;zosta\u0142 istotnie ulepszony (wydatki \u2265 30% warto\u015bci pocz\u0105tkowej), sp\u00f3\u0142ka mo\u017ce zastosowa\u0107 indywidualn\u0105 stawk\u0119 do 10% rocznie (art. 16j ust. 1 pkt 4 ustawy o&nbsp;CIT).<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"czy-czynsz-najmu-od-wspolnika-jest-kosztem-spolki-z-oo\"><\/span>Czy czynsz najmu od wsp\u00f3lnika jest kosztem sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o.?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tak, je\u015bli czynsz odpowiada warto\u015bci rynkowej. Sp\u00f3\u0142ka z&nbsp;o.o. wynajmuj\u0105ca nieruchomo\u015b\u0107 od swojego wsp\u00f3lnika rozlicza czynsz jako koszt uzyskania przychodu. Jednak transakcja pomi\u0119dzy podmiotami powi\u0105zanymi wymaga zastosowania cen rynkowych (art. 11c ustawy o&nbsp;CIT). Zani\u017cony lub&nbsp;zawy\u017cony czynsz mo\u017ce by\u0107 zakwestionowany przez organy podatkowe.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"czy-refakturowanie-mediow-na-najemce-jest-przychodem-spolki\"><\/span>Czy refakturowanie medi\u00f3w na najemc\u0119 jest przychodem sp\u00f3\u0142ki?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Stanowiska organ\u00f3w podatkowych i&nbsp;s\u0105d\u00f3w s\u0105 rozbie\u017cne. NSA w wyroku z&nbsp;2024 r. potwierdzi\u0142, \u017ce op\u0142aty za media przenoszone na najemc\u0119 nie stanowi\u0105 przychodu wynajmuj\u0105cego, je\u015bli nie maj\u0105 charakteru definitywnego przysporzenia. W praktyce bezpieczniej jest refakturowa\u0107 media jako odr\u0119bn\u0105 pozycj\u0119 na fakturze i&nbsp;rozlicza\u0107 VAT od tej kwoty.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"ile-kosztuje-obsluga-ksiegowa-najmu-nieruchomosci-w-spolce-z-oo\"><\/span>Ile kosztuje obs\u0142uga ksi\u0119gowa najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o.?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>W Progress Holding pe\u0142na obs\u0142uga ksi\u0119gowa sp\u00f3\u0142ki z&nbsp;o.o. prowadz\u0105cej najem nieruchomo\u015bci \u2014 \u0142\u0105cznie z&nbsp;ewidencj\u0105 \u015brodk\u00f3w trwa\u0142ych, amortyzacj\u0105, rozliczeniami CIT i&nbsp;VAT, JPK_VAT oraz&nbsp;sprawozdaniem finansowym \u2014 zaczyna si\u0119 od 799 z\u0142 netto miesi\u0119cznie. Korekta deklaracji VAT lub&nbsp;CIT to dodatkowe 250 z\u0142 netto.<\/p>\n<p>Opodatkowanie najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. wymaga jednoczesnego uwzgl\u0119dnienia przepis\u00f3w CIT, VAT, amortyzacji i&nbsp;\u2014 przy wy\u017cszych warto\u015bciach portfela \u2014 podatku od przychod\u00f3w z&nbsp;budynk\u00f3w. Ka\u017cdy z&nbsp;tych obszar\u00f3w ma w\u0142asne progi, stawki i&nbsp;wyj\u0105tki. Prawid\u0142owa klasyfikacja nieruchomo\u015bci (mieszkalna vs u\u017cytkowa) i&nbsp;wyb\u00f3r formy opodatkowania (klasyczny CIT vs esto\u0144ski CIT) mog\u0105 zmieni\u0107 efektywne obci\u0105\u017cenie podatkowe o&nbsp;kilkana\u015bcie punkt\u00f3w procentowych. Potrzebujesz profesjonalnego wsparcia w rozliczaniu najmu? Skontaktuj si\u0119 z&nbsp;nami w Progress Holding pod numerem <a href=\"tel:+48603232418\">+48 603 232 418<\/a> lub&nbsp;mailowo <a href=\"mailto:office@progressholding.pl\">office@progressholding.pl<\/a>.<\/p>\n<\/article>\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Opodatkowanie najmu nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. \u2014 CIT, VAT i&nbsp;amortyzacja lokalu Najem nieruchomo\u015bci w sp\u00f3\u0142ce z&nbsp;o.o. podlega opodatkowaniu CIT wed\u0142ug stawki 9% (mali podatnicy) lub&nbsp;19%, VAT w stawce 23%, 8% albo&nbsp;ze zwolnieniem \u2014 zale\u017cnie od charakteru lokalu i&nbsp;celu najmu \u2014 a&nbsp;amortyzacja podatkowa od 2023 r. jest dopuszczalna wy\u0142\u0105cznie dla lokali u\u017cytkowych. Poni\u017cej znajdziesz kompletne zestawienie [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":6030,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-6025","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-bez-kategorii"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6025","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6025"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6025\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6031,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6025\/revisions\/6031"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6030"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6025"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6025"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/progressholding.pl\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6025"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}