Аренда недвижимости в польском обществе с ограниченной ответственностью (sp. z o.o.) облагается налогом на прибыль предприятий (CIT) по ставке 9% (для малых налогоплательщиков) или 19%, а также НДС по ставке 23%, 8% или освобождается от него — в зависимости от типа помещения и цели аренды. Кроме того, с 2023 года налоговая амортизация разрешена исключительно для коммерческой недвижимости. Ниже вы найдете полный обзор правил, ставок и обязанностей на 2025/2026 налоговый год.
Как польское ООО учитывает доход от аренды для целей CIT?
Доход от аренды недвижимости в ООО является доходом от операционной деятельности и облагается CIT по ставке 9% (льгота для малых налогоплательщиков) или 19% (стандартная ставка). Налоговой базой является прибыль, то есть доходы за вычетом расходов на их получение.
Ставка 9% CIT — условия для малого налогоплательщика
Ставка 9% CIT доступна для ООО, чья чистая выручка в налоговом году не превышает эквивалент 2 млн евро. На 2025 год этот лимит составляет 8 534 000 злотых (в пересчете по среднему курсу НБП на первый рабочий день налогового года). Кроме того, компания должна иметь статус «малого налогоплательщика», что означает, что ее валовая выручка от продаж (с учетом НДС) в предыдущем году не превысила 2 млн евро.
Ставка 9% применяется исключительно к доходам (прибыли), не связанным с приростом капитала (ст. 19 п. 1 ч. 2 Закона о CIT). Доходы от аренды недвижимости входят в эту категорию, поэтому малый налогоплательщик будет рассчитывать их по льготной ставке.
Когда компания теряет право на 9% CIT?
Превышение порога в 8 534 000 злотых чистой выручки в течение 2025 года приводит к потере права на ставку 9% за весь год. В этом случае ООО должно пересчитать авансовые платежи по CIT по ставке 19%, начиная с месяца (или квартала), в котором произошло превышение. Нет необходимости корректировать ранее уплаченные авансы, но в годовой декларации CIT-8 весь доход облагается по ставке 19%.
Из нашего опыта в Progress Holding следует, что ООО, сдающие в аренду несколько объектов недвижимости, часто приближаются к порогу в 2 млн евро именно за счет арендных платежей. Поэтому мы рекомендуем контролировать совокупный доход ежеквартально.
Расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы (koszty uzyskania przychodu)
ООО может вычесть из дохода от аренды все расходы, понесенные для его получения. К типичным расходам относятся: амортизационные отчисления (только для коммерческих помещений — об этом ниже), проценты по ипотечному кредиту, страхование, налог на недвижимость, плата за управление, расходы на текущий ремонт и комиссия риэлтора.
Расходы на улучшение недвижимости (увеличение первоначальной стоимости основного средства на сумму более 10 000 злотых нетто в год) не являются прямыми расходами — они увеличивают первоначальную стоимость и списываются через амортизацию.
Какую ставку НДС применять при аренде недвижимости в ООО?
Аренда недвижимости через ООО облагается НДС по одной из трех ставок: 23% (коммерческие помещения), 8% (краткосрочное проживание, PKWiU 55) или освобождается от НДС (аренда жилой недвижимости исключительно для жилищных целей от своего имени). Решающее значение имеют цель аренды и тип недвижимости.
Ставки НДС при аренде — обзор
| Тип аренды | Ставка НДС | Правовое основание | Условия |
|---|---|---|---|
| Коммерческое помещение (офис, склад, магазин) | 23% | Ст. 41 п. 1 Закона об НДС | Стандартная ставка — нет льгот или освобождений |
| Краткосрочное проживание (посуточно, как отель) | 8% | Приложение № 3 к Закону об НДС, поз. 47 (PKWiU 55) | Гостиничные услуги, ротация гостей, туризм или командировки |
| Квартира для проживания (долгосрок) | Освобождение (zw.) | Ст. 43 п. 1 ч. 36 Закона об НДС | Жилая недвижимость + от своего имени + только для проживания |
| Квартира сдается фирме (для сотрудников) | 23% | Общая интерпретация Минфина № PT1.8101.1.2021 | Арендатор = предприниматель → освобождение не действует |
Освобождение от НДС — 3 обязательных условия
Для освобождения от НДС по ст. 43 п. 1 ч. 36 Закона об НДС необходимо одновременное выполнение трех условий. Недвижимость должна быть жилой. Аренда должна осуществляться от имени арендодателя (не субаренда). Помещение должно использоваться исключительно для жилищных целей арендатора.
С 2021 года действует общая интерпретация Министра финансов, согласно которой сдача жилого помещения предпринимателю — даже если там будут жить его сотрудники — не освобождается от НДС. В этом случае ООО выставляет фактуру со ставкой 23%.
На практике клиенты Progress Holding чаще всего сдают в аренду коммерческие помещения. Тогда ставка НДС всегда составляет 23%. Компания имеет право возмещать входящий НДС с расходов, связанных с арендой (ремонт, мебель, коммунальные услуги).
Лимит освобождения от НДС по обороту
ООО может использовать освобождение от НДС (ст. 113 п. 1 Закона об НДС), если его годовой оборот не превышает 200 000 злотых (с 2026 года — 240 000 злотых). Доходы от аренды учитываются в этом лимите. Превышение лимита означает обязанность зарегистрироваться как активный плательщик НДС.
Может ли ООО амортизировать сдаваемую недвижимость?
С 1 января 2023 года польским ООО запрещено амортизировать жилую недвижимость для налоговых целей. Налоговая амортизация по-прежнему разрешена исключительно для коммерческих (нежилых) зданий и помещений в соответствии с Классификацией основных средств (KŚT).
Запрет на амортизацию жилой недвижимости
Статья 16c п. 2a Закона о CIT вводит абсолютный запрет на амортизацию жилых зданий, жилых помещений, являющихся отдельной собственностью, и кооперативных прав на жилые помещения. Запрет действует независимо от даты приобретения недвижимости и способа ее использования.
Это означает, что ООО, купившее квартиру под сдачу, не сможет списывать амортизацию в расходы. Однако компания может списывать текущие эксплуатационные расходы: ремонт, страховку, налог на недвижимость, проценты по кредиту.
Ставки амортизации коммерческих помещений
| Тип недвижимости (KŚT) | Годовая ставка | Условия для индивидуальной ставки |
|---|---|---|
| Нежилые здания (группа 1 KŚT, подгруппы 10–10) | 2,5% | Ставка по умолчанию (линейный метод) |
| Коммерческое помещение — б/у (мин. 60 месяцев) | до 10% | Ст. 16j п. 1 ч. 4 Закона о CIT |
| Коммерческое помещение — после улучшения (мин. 30%) | до 10% | Ст. 16j п. 3 ч. 2 Закона о CIT |
| Нежилое здание в зоне с высокой безработицей | до 10% | Ст. 16j п. 7–13 Закона о CIT |
Самая частая ошибка — неправильная классификация здания как нежилого на основании того, как оно используется, а не его официального назначения по KŚT. Решающим является запись в реестре, а не фактическое использование помещения.
Эстонский CIT — исключение из запрета
Компании, выбравшие Эстонский CIT (эстонская модель налогообложения), определяют налоговую базу на основе бухгалтерского учета, а не налогового. Это означает, что запрет на амортизацию жилья на них не распространяется — они могут проводить бухгалтерскую амортизацию квартир в соответствии с Законом о бухгалтерском учете.
Однако бухгалтерская амортизация при Эстонском CIT не снижает текущий налог на прибыль. Налог возникает только в момент распределения прибыли (выплаты дивидендов).
Что такое налог на доход от зданий и когда он применяется?
Налог на доход от зданий (ст. 24b Закона о CIT) — это дополнительный сбор в размере 0,035% в месяц от первоначальной стоимости зданий, сданных в аренду. Налоговая база — это сумма стоимости сдаваемых зданий за вычетом 10 000 000 злотых.
Механизм расчета
Сумма уплаченного налога вычитается из ежемесячного аванса по CIT. Если аванс по CIT выше налога на здания, компания не несет дополнительных затрат.
Обязанности по документации для ООО, сдающего недвижимость
ООО должно вести полный бухгалтерский учет, выставлять счета-фактуры НДС, подавать декларации JPK_VAT и годовую декларацию CIT-8. С февраля 2026 года счета-фактуры за аренду должны будут выставляться в Национальной системе электронных счетов-фактур (KSeF).
Обязанности в 2025/2026 году
| Обязанность | Срок / частота | Примечания |
|---|---|---|
| Счет-фактура НДС | До 15 числа следующего месяца | С 02.2026 обязательно в KSeF |
| JPK_VAT | Ежемесячно или ежеквартально до 25 числа | Обязательная электронная отчетность |
| Аванс по CIT | Ежемесячно до 20 числа | Возможно применение ставки 9% |
| Годовая декларация CIT-8 | До конца 3-го месяца после окончания года | Обычно до 31 марта |
| Финансовая отчетность | До 3 месяцев после даты баланса | Обязательно для каждого ООО |
В Progress Holding мы предоставляем полное бухгалтерское обслуживание ООО — включая расчеты CIT, НДС, учет основных средств и подготовку финансовой отчетности — от 799 злотых нетто в месяц.
Аренда в ООО vs частная аренда
Налогообложение в ООО отличается от частной аренды ставками, возможностью списания расходов и отчетностью.
| Критерий | Аренда в ООО (стандартный CIT) | Частная аренда (ryczałt) |
|---|---|---|
| Налогообложение дохода | CIT 9% или 19% от чистой прибыли | Единый налог 8,5% / 12,5% от выручки |
| Списание расходов | Да — полные расходы на получение дохода | Нет — расходы не учитываются |
| Амортизация коммерческих помещений | Да (2,5% или до 10%) | Да (в рамках ИП), нет при частном налоге |
| Выплата прибыли учредителю | Дивиденды — дополнительные 19% PIT | Нет — прибыль сразу у физлица |
| ZUS / взнос на здоровье | Нет взносов с дохода от аренды | Нет взносов ZUS |
Часто задаваемые вопросы
Может ли ООО сдавать квартиру без НДС?
Да, но только если аренда касается жилой недвижимости и предназначена исключительно для проживания арендатора-физлица. Сдача квартиры другой компании облагается НДС 23%.
Сколько стоит бухгалтерия для ООО, сдающего недвижимость?
В Progress Holding полное бухгалтерское обслуживание такого ООО начинается от 799 злотых нетто в месяц. Требуется профессиональная помощь? Свяжитесь с нами по телефону +48 603 232 418 или напишите на office@progressholding.pl.
